Si vous êtes à la recherche d’une nouvelle maison, vous comprenez probablement déjà l’importance d’avoir une cote de crédit solide et une mise de fonds décente pour être admissible à un prêt hypothécaire et conclure avec succès un achat. Mais comprenez-vous parfaitement à quel point critique ces deux facteurs sont devenus dans le marché du logement hyper-concurrentiel dans lequel nous nous trouvons actuellement, caractérisé par des pénuries de logements et des taux d’intérêt historiquement bas ?
Voici un aperçu de la réalité actuelle à travers le pays : l’acompte moyen dans les 11 métropoles les plus compétitives des États-Unis est de 21 %, selon une nouvelle étude de LendingTree. Dans certains endroits, comme San Jose, en Californie ; Hartford, Connecticut et Cleveland, Ohio, des acomptes de 22 et 23 % sont la moyenne locale. En outre, 73 % des acheteurs de ces métropoles compétitives ont des cotes de crédit d’au moins 720.
En d’autres termes, ce n’est pas votre rodéo typique. Si vous voulez réussir à décrocher la maison de vos rêves (ou à décrocher une maison, point final), il est préférable que vos finances soient en parfait état.
« Dans le marché brûlant d’aujourd’hui, les guerres d’enchères se produisent au sein les heures d’une maison mise sur le marché. Les acheteurs potentiels doivent recourir à des stratégies créatives pour se démarquer de la concurrence », explique Mark Washburn, agent immobilier chez Naples Condo Boutique.
Vous voudrez garder à l’esprit les commentaires de Washburn, en particulier si vous vivez dans les trois métros avec la les marchés du logement les plus compétitifs, qui selon le rapport LendingTree sont (classés dans l’ordre) San Jose, Californie (acompte moyen 23,67%; pourcentage d’acheteurs avec une cote de crédit de 720 ou plus 84%); San Francisco, Californie, (acompte moyen 21,43 % ; pourcentage d’acheteurs avec une cote de crédit de 720 ou plus 81 %) et Raleigh, Caroline du Nord. (acompte moyen 20,39 % ; pourcentage d’acheteurs ayant une cote de crédit de 720 ou plus 70,48 %).
Examinons de plus près pourquoi le pointage de crédit et l’acompte sont si incroyablement cruciaux dans les endroits les plus chauds du pays et comment les mettre en ordre avant de vous lancer dans le processus d’achat d’une maison.
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Pourquoi ces deux facteurs ont pris une telle importance
Essentiellement, cela se résume à ceci : dans un marché hyperconcurrentiel, les vendeurs peuvent être très pointilleux et choisir l’offre avec laquelle ils sont le plus à l’aise, ce qui inclut d’opter pour l’offre qui pourrait faire d’eux le plus de l’argent et qu’ils sont certains qu’ils se clôtureront avec succès sans accroc ni chute du tiers de confiance.
« Dans un marché hyper-concurrentiel, l’acheteur doit faire exactement cela… rivaliser », déclare Daren Herzberg, agent immobilier agréé broker avec Babst + Herzberg, basé à New York. « Le vendeur a deux objectifs lorsqu’il choisit un acheteur : le cours le plus élevé et le risque le plus faible. »
La plupart des acheteurs obtiennent pré-approbation une hypothèque auprès d’un prêteur pour financer la majeure partie de l’achat de la propriété. Et le contrat de vente dépendra de l’acheteur qui obtiendra finalement cette hypothèque si son offre est acceptée par le vendeur. Dans le cas où l’acheteur potentiel n’est pas approuvé pour cette hypothèque, il peut toutefois annuler le contrat d’achat, laissant le vendeur de la maison dans l’embarras.
« Lorsqu’un acheteur de maison a une mise de fonds solide ou élevée et une cote de crédit équitable, cela laisse présumer que l’acheteur peut gérer confortablement l’hypothèque, et si son offre est acceptée, il se peut qu’il ne tombe pas sous séquestre », déclare Chantay Bridges, de EXP Realty, basée à Los Angeles. « La dernière chose qu’un vendeur veut, c’est commencer par un acheteur et découvrir plus tard que sa pré-approbation ne s’est jamais transformée en approbation [and] ils sont incapables d’acheter la maison. »
Ryan McPartland, principal et conseiller hypothécaire chez Mortgage Acuity, affirme que dans un tel contexte, c’est l’acompte qui est le plus important, en particulier le dépôt d’arrhes.
« Le processus de réflexion général est que plus vous êtes prêt à investir, plus vous avez de peau dans le jeu, plus vous devenez un acheteur fort », déclare McPartland. « Des acomptes plus importants sont généralement révélateurs d’acheteurs plus qualifiés et sérieux. La capacité d’économiser une grosse somme d’argent en dit long sur la solidité financière et la responsabilité des acheteurs. Il est clair que ce n’est pas toujours le cas, cependant, dans la plupart des cas, c’est . »
Cette ligne de pensée est particulièrement vraie en ce qui concerne le dépôt d’arrhes, qui est le dépôt qu’un acheteur potentiel verse avant de fermer une maison pour montrer qu’il est sérieux au sujet de l’achat.
« Si l’acheteur ne respecte pas ses exigences contractuelles en termes d’obtention d’un engagement hypothécaire dans un délai convenu, le vendeur peut conserver le dépôt d’arrhes de l’acheteur. Plus le dépôt d’arrhes est important, plus l’acheteur est à risque et moins le vendeur est à risque. Plus le risque pour le vendeur est faible, plus l’offre est intéressante », ajoute McPartland.
Donc, tout cela explique pourquoi les dépôts ont pris une importance considérable. Mais qu’en est-il des cotes de crédit, demandez-vous? Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles le pointage de crédit est important, mais voici une observation particulièrement importante.
Un bon crédit se traduit par un plus grand choix de produits de prêt pour les acheteurs de maison, déclare Mark Meyerdirk, directeur broker chez Urban Brokers basé à Wahsington DC. Et lorsque les vendeurs de maisons ont d’innombrables offres à choisir, leurs agents prioriseront souvent la solidité financière d’un acheteur potentiel en tenant compte du financement de l’acheteur. taper.
« En mettant de côté les offres en espèces, les acheteurs utilisant un financement conventionnel sont préférés aux prêts FHA ou VA », explique Meyerdirk. « Ainsi, un acheteur qui a la capacité de » devenir conventionnel « a de meilleures chances de succès lorsqu’il est en concurrence avec d’autres acheteurs. »
Façons de vous démarquer de la concurrence
Compte tenu de cette réalité, il existe une variété de façons d’améliorer vos chances de réussir en tant qu’acheteur de maison, y compris la plus évidente : améliorer votre pointage de crédit et augmenter votre mise de fonds.
« Il existe une multitude d’emprunteurs avec un bon crédit en ce moment. Pour cette raison, il est devenu d’autant plus important de se démarquer en tant qu’emprunteur et de maintenir un excellent crédit et un excellent bilan », déclare Adem Selita, PDG et co-fondateur de La Société d’allégement de la dette.
Certaines des meilleures façons d’améliorer et de maintenir votre pointage de crédit consistent à réduire les soldes de vos différentes cartes de crédit et prêts, à ne pas effectuer de retard de paiement et à maintenir votre ratio dette / revenu (DTI) aussi bas que possible.
« Assurez-vous d’obtenir votre DTI aussi bas que possible. Le moyen le plus simple d’y parvenir est de rembourser des prêts et des obligations à solde réduit qui peuvent avoir un impact négatif sur vos dépenses mensuelles et donc sur votre DTI », explique Selita. « Les comptes qui seront probablement les coupables dans ce scénario sont les comptes de carte de crédit, les prêts personnels, les prêts étudiants et les prêts automobiles. Si vous avez l’un de ces types de comptes et qu’ils sont relativement proches d’être remboursés, prenez quelques de l’argent supplémentaire pour les rembourser complètement. Cela réduira votre DTI et, en tant qu’avantage supplémentaire, augmentera votre pointage de crédit.
Faire une offre en espèces
Si vos fonds sont illimités (ce qui n’est clairement pas le cas pour tout le monde), vous pouvez également envisager une offre entièrement en espèces, qui est apparemment devenue beaucoup plus courante. Une offre entièrement en espèces est exactement ce à quoi cela ressemble – une offre entièrement en espèces, ce qui signifie que l’acheteur achètera la propriété sans avoir à obtenir un prêt hypothécaire ou une autre forme de financement.
« Il n’est pas surprenant que ces offres soient plus attrayantes pour le vendeur car le risque d’échec du financement d’un acheteur potentiel est éliminé, ce qui se traduit par un délai de clôture plus rapide », déclare Washburn, de Naples Condo Boutique. « Toutes les offres en espèces semblent être à un niveau record en ce moment, en particulier sur les marchés des résidences secondaires comme Naples, en Floride. Beaucoup de nos acheteurs ont réalisé des gains importants dans leurs portefeuilles financiers et transfèrent ces gains vers l’immobilier. »
Dans les conditions actuelles du marché, les acheteurs au comptant ont un avantage significatif sur un acheteur traditionnel qui cherche à financer l’achat d’une maison, dit Washburn.
Inclure une preuve de fonds lors d’une offre
Un moyen beaucoup moins coûteux de rendre votre offre sur une maison plus compétitive consiste à fournir une preuve de fonds lorsque vous enchérissez sur une maison, explique Meyerdirk, d’Urban Brokers. Cela signifie essentiellement fournir une documentation sur vos actifs financiers, qui peut être utilisée pour établir votre solidité financière avec un vendeur, en lui assurant que la transaction ne risque pas d’échouer.
« Les acheteurs peuvent assouplir leur solidité financière en fournissant une preuve de fonds », explique Meyerdirk. « Les acheteurs qui font cela doivent s’assurer d’inclure des comptes de retraite (en supposant qu’ils ont la possibilité d’emprunter contre eux) ainsi que tous les fonds de comptes chèques et d’épargne auxquels ils ont accès. »
Renoncer aux éventualités
Une dernière façon de rendre votre offre encore plus attrayante pour un vendeur est de renoncer à la plupart des éventualités. C’est une autre astuce que Washburn offre à ses acheteurs potentiels.
« La seule façon d’être compétitif est d’avoir le moins de contingences possible dans l’offre », explique-t-il. « Une éventualité est une condition qui doit être remplie avant que l’acheteur ne procède. Par exemple, l’offre d’un acheteur peut être conditionnelle à ce que l’acheteur vende sa maison, ou à l’évaluation de la valeur de la maison du vendeur, ou soumise à une inspection positive de la propriété . »
Généralement, Washburn dit à ses clients de ne jamais renoncer à l’éventualité d’une inspection, et pour de bonnes raisons. Cela pourrait entraîner des surprises désagréables pour l’acheteur sous la forme de réparations importantes qui pourraient devoir être effectuées ultérieurement si la maison présente des problèmes structurels. Mais en tant qu’acheteur, vous pouvez envisager de renoncer à d’autres éventualités moins critiques.
« Le marché actuel signifie que les acheteurs de maison doivent faire des efforts extraordinaires pour acheter une maison – tout en renonçant à au moins une éventualité normale peut vous aider à vous démarquer, faites preuve de prudence avant de procéder à certaines de ces protections vitales », déclare Washburn.
Après mon master en Finance à l’université de Paris-Saclay, j’ai décidé de m’investir dans ce monde qui me passionne depuis des années, celui de la blockchain et des crypto monnaies, du web3 et de bien plus encore. Je partage avec vous les actualités du monde des cryptos que je trouve dans la presse internationale.
