Si vous songez à acheter une maison, il y a de fortes chances que vous économisiez la mise de fonds de 15%. Ou peut-être avez-vous renoncé à votre rêve d’accession à la propriété parce que vous pensez que vous ne pourrez jamais amasser autant pour payer d’avance pour une maison.
Mais avez-vous vraiment besoin d’un acompte de 15 % ou est-ce un mythe ? Il s’avère qu’il y a plus de fiction dans cette « exigence » que de fait.
« Beaucoup de gens ont encore l’impression, peut-être de la part de leurs parents, qu’un acompte de 20 % est nécessaire pour acheter une maison, mais ce n’est plus comme ça », déclare Alex Elezaj, directeur de la stratégie et directeur de United Wholesale Mortgage à Pontiac, Michigan
Alors, d’où vient ce chiffre et pourquoi la norme d’acompte de 15 % a-t-elle persisté ?
« L’acompte traditionnel de 15 % est conçu, en grande partie, pour protéger le prêteur et l’ensemble du système financier », explique Aaron Dorn, président, président et PDG de Studio Bank à Nashville, Tennessee. « Avoir l’acompte de 15 % investi dans une propriété signifie théoriquement qu’il y a 15 % de capitaux propres dans la propriété à partir du jour où l’hypothèque commence. » Dans le pire des cas, Dorn dit que cette équité peut être récupérée par le prêteur si l’hypothèque devient insolvable et fait face à des privilèges ou à une forclusion.
Une enquête de la National Association of Realtors révèle que 35 % des consommateurs pensent qu’ils ont besoin d’un acompte de 10 % à 20 %, et 10 % supplémentaires pensent qu’ils devront verser plus de 15 %.
Mais, selon Elezaj, l’acompte moyen se situe en fait entre 8% et 10%, mais il dit que les emprunteurs peuvent mettre aussi peu que 3% sur une maison. « Il existe de nombreuses options d’acompte hypothécaire de moins de 15 %, et les emprunteurs peuvent choisir le montant qu’ils sont à l’aise de verser, que ce soit 3 %, 5 %, 10 % d’acompte, selon ce qui leur convient le mieux », explique-t-il.
Assurance hypothécaire privée
Une alternative à 15 pour cent vers le bas est l’assurance hypothécaire privée (PMI). « Les prêteurs craignent qu’un emprunteur n’ait pas assez de peau dans le jeu lorsqu’il effectue le moindre acompte, ils intégreront donc une assurance hypothécaire, qui protège le prêteur en cas de défaut », explique Sarah Alvarez, vice-présidente de William Raveis Mortgage à La ville de New York. « L’assurance hypothécaire varie en fonction d’un certain nombre de facteurs, qui indiquent la capacité de remboursement, y compris votre pointage de crédit, le montant du financement que vous prenez et la valeur du prêt. »
PMI est une police d’assurance que le prêteur souscrit pour compenser le risque que vous ne remboursiez pas l’hypothèque. « Cette assurance aide à couvrir ce défaut potentiel sur le prêt, et il existe différentes façons de structurer le paiement du PMI », explique Esther Phillips, vice-présidente senior des ventes chez Key Mortgage Services à Schaumburg, Illinois.
Par exemple, elle dit qu’il peut être payé mensuellement, d’avance en un seul paiement, ou qu’il peut y avoir une version fractionnée des deux. « Vous pourriez également contracter deux prêts pour couvrir le total du prêt nécessaire, par exemple un pour 80% du prix d’achat, puis un second pour le reste. » Phillips appelle cela un « piggyback » et dit que cela évite l’exigence PMI.
Pourquoi certains acheteurs peuvent ne pas vouloir déposer 15 %
S’ils ont le choix, certains acheteurs peuvent choisir de déposer 15 %, mais d’autres non. « D’autant plus que les taux restent historiquement bas avec une dynamique stock marché, il y a beaucoup de gens qui veulent profiter d’un financement maximal pour pouvoir faire travailler leurs actifs ailleurs », explique Alvarez.
De plus, elle souligne que les acheteurs voudront peut-être conserver ces fonds supplémentaires au cas où ils auraient besoin d’effectuer des réparations ou des rénovations sur la propriété. « Ils peuvent également vouloir s’assurer qu’ils disposent de suffisamment de fonds en cas d’urgence », ajoute Alvarez. « Il est également possible que, pour une myriade de raisons, quelqu’un ne veuille pas liquider une stock ou à la retraite, alors même s’ils sont certainement capables de verser l’acompte de 15 %, ce n’est pas actuellement dans leur meilleur intérêt en raison des conséquences fiscales ou autres. »
Phillips convient qu’il peut y avoir plusieurs raisons pour lesquelles les acheteurs peuvent vouloir garder de l’argent à la banque ou déposer le moins possible. Mais quel impact cela aurait-il sur l’hypothèque mensuelle ? Le montant serait-il encore suffisamment raisonnable pour ne pas poser de difficultés ?
« Avec des taux aussi bas qu’ils le sont, un excellent moyen d’avoir à la fois un paiement abordable et la tranquillité d’esprit consiste à ajouter 20 $ à 40 $ par mois au paiement tout en gardant 5 000 € à 10 000 € en banque en cas d’urgence », déclare Phillips.
Programmes qui offrent une aide à la mise de fonds
Gardez à l’esprit que tous les prêts hypothécaires ne sont pas créés égaux et que la probabilité d’en trouver un qui répond à vos besoins est extrêmement élevée. Et selon Dorn, les prêteurs examinent l’image globale pour déterminer la capacité d’un acheteur à effectuer des paiements.
« L’acompte à lui seul n’est pas un indicateur solide de la capacité d’une personne à rembourser le prêt », dit-il. « Le plus souvent, les principaux facteurs déterminant l’admissibilité à un prêt sont les antécédents de crédit, les sources de revenu et les ratios dette-revenu. »
Et heureusement, il existe plusieurs programmes parmi lesquels les acheteurs peuvent choisir. « Les prêts FHA sont très populaires et ne nécessitent souvent qu’un acompte de 3,5 %, tandis que les prêts hypothécaires USDA et HUD peuvent ne nécessiter aucun acompte du tout », déclare Dorn.
Et ce ne sont pas vos seules options. « Les prêts VA sont également disponibles pour ceux qui ont servi notre pays dans l’une des branches militaires », explique Elezaj. « Il existe également des options de prêt conventionnelles qui ne nécessitent pas 20% de mise de fonds. »
Et vos prêteurs locaux peuvent connaître d’autres opportunités. « Chez Studio Bank, nous avons investi dans un programme d’aide au versement initial avec une organisation à but non lucratif basée à Nashville pour aider le plus grand nombre possible de nos voisins à réaliser leur rêve d’accession à la propriété », déclare Dorn. « Il existe de nombreuses options disponibles – il vous suffit de savoir où chercher ou de travailler avec un prêteur local qui peut vous mettre en contact avec les ressources de votre région. »
Après mon master en Finance à l’université de Paris-Saclay, j’ai décidé de m’investir dans ce monde qui me passionne depuis des années, celui de la blockchain et des crypto monnaies, du web3 et de bien plus encore. Je partage avec vous les actualités du monde des cryptos que je trouve dans la presse internationale.
